Resenha: Bolha imobiliária brasileira: Factível ou não?

Rômullo Carvalho da Silva e Victor Mamede

Uma rápida olhada nos prédios em construção no Rio de Janeiro ou em São Paulo já se nota que a atividade encontra-se em pleno vapor. Só que nem tudo são flores, e o preço a ser pago é, literalmente, alto. Com os imóveis sofrendo altas astronômicas, aliado à crescente migração de investidores para o setor imobiliário nos últimos anos, economistas e especialistas se dividem ao falar da existência ou não de bolha nesse setor.

Se por um lado o governo começa a fechar a torneira do crédito, por outro o vice-presidente da Caixa Econômica Federal, Jorge Hereda, não acredita na hipótese de bolha: “No Brasil, o volume de crédito imobiliário ainda é inexpressivo se comparado ao PIB e, portanto, acredita-se que o atual ciclo virtuoso deve se manter ao longo dos próximos anos”. A discussão já deixa um sinal amarelo na economia brasileira, uma vez que o setor imobiliário foi o protagonista da crise norte-americana de 2008. Então, existe ou não? Quais são os argumentos dos que acreditam e dos que repudiam a idéia de bolha?

O conceito

A origem de qualquer bolha remete a um período em que a economia está aquecida e há ampliação na oferta monetária. Quando há essa expansão, grande parte do dinheiro vai para aqueles setores que mais prometem retornos. No Brasil, a bolsa de valores e o setor imobiliário receberam uma quantidade maciça de dinheiro. Para exemplificar, basta olhar o grande aumento do índice Ibovespa nos últimos 8 anos.

Como o mercado financeiro é constantemente observado, ninguém se surpreende com suas variações típicas. No mercado imobiliário, somente quando os preços atingiram níveis estratosféricos, despertou a atenção nacional. Com a economia aquecida, dentre os setores industriais, foi a construção civil que apresentou a maior expansão no emprego. O que preocupa é o aumento de especulação no setor. Ou seja, comprar imóveis para revendê-los com um bom acréscimo no preço e lucrar com a diferença. Para analistas, isso ocorre em alguns lugares restritos de São Paulo e Rio de Janeiro. “Na verdade, são microrregiões afetadas pela ação predatória de especuladores”. Na capital paulista, dos cerca de 30 mil novos imóveis vendidos por ano, existem de quinhentas a mil unidades compradas por especuladores.

O governo Lula enxergou no projeto “Minha Casa, Minha Vida” a realização do principal sonho de muitos brasileiros: a casa própria. Para isso, derramou crédito para a população das classes intermediárias, principalmente, financiado pelas cadernetas de poupança e pelo FGTS. Sem dúvida o projeto foi o principal motor do crescimento do ramo. Entretanto, um desenvolvimento sustentável parece ficar distante. Já no primeiro trimestre deste ano, o setor começou a dar indícios de desaquecimento, pressionado por preços altos, pela desaceleração da demanda e pela paralisação da segunda fase do projeto habitacional do governo.

Para consultores, as ações de construtoras na Bolsa vêm caindo consideravelmente. “Não é hora de comprar imóvel nem ação das empresas. O momento é muito delicado”, diz o analista. “Os preços, tanto de imóveis quanto de ações, perderam o contato com a realidade. Talvez não seja um bom investimento hoje. A tendência é de estabilização ou mesmo de queda”.

O exemplo da crise de 2008

O exemplo americano recente demonstra como um afrouxamento na regulação, culminando com empréstimos em larga escala, ajudou na escalada da bolha. Em um esforço para evitar conseqüências ainda piores, o FED cortou a taxa básica de juros para apenas 1% (em 2003). Essa acentuada queda nos juros particularmente encorajou os americanos a pegarem empréstimos visando financiar a compra de imóveis. Razão: o declínio no valor mensal das hipotecas. Definitivamente, era um bom negócio. Enquanto esses investimentos eram jogados no mercado imobiliário, os preços das casas subiam e a maioria das pessoas parecia estar prosperando. Foi nesse período de juros baixíssimos que a bolha mais se expandiu.

Entretanto, já no início de 2004, o banco central americano, por medo da inflação, começou a aumentar gradualmente a taxa básica de juros, o que estancou a expansão do crédito. Com isso, a demanda por imóveis inevitavelmente teve de cair. Essa queda na demanda e nos preços dos imóveis mostrou uma massa de divida hipotecária literalmente impagável. Revelou uma enorme quantidade de capital desperdiçado, o que triturou a economia norte-americana. Uma enorme depressão só foi evitada ao custo de mais de um trilhão de dólares pelo Fed, algo que inevitavelmente cobrará seu preço no futuro.

Apesar de algumas semelhanças, ao relacionar a bolha da crise americana com a situação brasileira, deve-se ter cuidado. Primeiro um ponto fundamental: a nossa economia não gira em torno apenas do setor imobiliário. Para se ter uma idéia, no mundo, o financiamento imobiliário por parte de grandes bancos, corresponde a taxas bem mais altas do que as vistas por aqui (cerca de 3% do PIB). Deve-se destacar também o nível de intervenção do governo americano tanto no setor bancário como no imobiliário. Mais além, não há sinal de maior liberalização financeira e taxas de juros excessivamente baixas nesse momento (mesmo com a queda da SELIC entre 2003 e 2010). Portanto, tendo um crescimento contínuo na economia, com expansão do PIB entre 4,5% e 5% até 2015, e pelos fatos citados acima, o estouro da “bolha” não seria tão danoso como o que ocorreu em 2008.

Outro ponto fundamental é que, diferentemente dos EUA, no Brasil a maioria dos que compram imóveis é para moradia e não investimento/especulação. A ‘fila da casa própria’ é gigantesca e só começou a “andar”, de fato, na era Lula, após décadas de atraso.

No âmbito internacional, a discussão também esquentou. Um artigo no ‘Financial Times’ avalia que a economia brasileira caminha rumo a uma bolha, caso o governo não faça reformas estruturais. “Inevitavelmente, essa combinação de moeda forte, euforia dos investidores estrangeiros, aumento do consumo e gargalos que sufocam a capacidade de responder à crescente demanda torna tudo mais caro. Enquanto o Brasil permanece uma nação muito pobre, é atualmente uma das mais caras do mundo”, afirma o autor, Moisés Naim. Para ele, a Presidente Dilma precisa tomar medidas para desaquecer a economia, mesmo que isso envolva decisões impopulares. Caso ela não aja hoje, os mercados financeiros farão esses ajustes no momento apropriado, “de uma maneira bem mais brutal”.

Por outro lado, durante uma apresentação na ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o economista José Roberto Mendonça de Barros enumerou os fatos que corroboram a hipótese de bolha imobiliária no Brasil. Para ele, o aumento nos preços se deu pelo aquecimento da demanda, empurrada pelo crescimento da renda dos brasileiros. A forte regulação do sistema financeiro do país também seria uma razão para confiar na solidez do cenário econômico. Vale ressaltar que a oferta de imóveis naturalmente demora a alcançar a demanda, uma vez que se trata de bens que levam tempo para serem construídos. Num momento em que a demanda brasileira por imóveis é maior que a oferta, é de se esperar que os preços realmente sejam pressionados.

Concluindo, em geral, há uma espécie de consenso entre os especialistas do mercado de que fatores demográficos e econômicos indicam que estamos fora de uma bolha. O déficit habitacional de seis milhões de unidades, com 95% concentrado nas camadas media e baixas somadas a melhora da renda alimentarão a demanda pro muitos anos. Como foi dito, a especulação imobiliária no Brasil ocorre em regiões isoladas das grandes capitais. Contudo, deve-se atentar para um eventual aumento desse mercado especulativo.

Se cada vez mais, as pessoas acharem que investir em imóveis é um bom negócio, os preços tenderão a aumentar desenfreadamente. E é claro que nenhum setor da economia cresce para sempre. Uma hora os preços chegam ao teto. Olhar com atenção para o mercado imobiliário tem de ser uma obrigação, afinal este foi protagonista de um exemplo recente nada agradável.

 

 


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por PET-Economia/UFF Publicado em Resenhas